空室率について

空室率の考え方とその重要性

空室率とは、賃貸物件の総数に対する空室の割合を示す指標です。具体的には、全物件数から入居中の物件数を引き、その結果を全物件数で割ったものが空室率となります。

空室率は、物件の収益性を評価する際の重要な指標となります。空室率が高いということは、その物件が収益を上げる機会が少ないということを示しています。逆に、空室率が低いということは、その物件が安定した収益を上げる可能性が高いということを示しています。

空室率の計算式は以下の通りです。

空室率（％） = （全物件数 - 入居中の物件数） ÷ 全物件数 × 100

例えば、全物件数が100件、入居中の物件数が80件の場合、空室率は以下のように計算できます。

空室率（％） = （100 - 80） ÷ 100 × 100 = 20％

この場合、空室率は20％となります。

一部の業者は、物件の魅力を高めるために空室率を偽装することがあります。具体的には、フリーレント期間やリフォーム工事中の空室を除外するなどの手口を用いて、空室率を低く見せることがあります。

空室率の偽装を見破るためには、以下のポイントに注意することが重要です。

閑散期（夏期）には競争が激化し、値下げして入居者を増やすことがあります。特に地主系大家さんは家賃を下げやすい傾向があります。

管理会社や仲介会社の情報を参考にすることも有効ですが、注意が必要です。管理会社の空室率や稼働率は、その会社が管理する物件全体の状況を反映しているため、個々の物件の状況を正確に反映していない可能性があります。

入居率は市区町村ごとに異なるため、その地域の平均入居率を参考にすることで、空室率の試算が可能です。

管理会社の情報を参考にすることも一つの方法です。ただし、前述の通り、管理会社の情報はその会社が管理する物件全体の状況を反映しているため、個々の物件の状況を正確に反映していない可能性があります。

金融機関の融資審査では、空室率20％程度が基準とされています。この基準を超えると、融資が難しくなる可能性があります。

空室率が高いと、物件の収益性が低いと判断され、融資が難しくなる可能性があります。逆に、空室率が低いと、物件の収益性が高いと判断され、融資が容易になる可能性があります。